Gastos Reclamables en Compraventa con Subrogación y Novación Hipotecaria
En los últimos años, los Juzgados españoles han sido testigos de un aumento significativo de las demandas contra entidades bancarias por parte de consumidores que buscan la nulidad de la cláusula de gastos derivados de la formalización de la escritura de préstamo para la adquisición de vivienda y, a su vez también se busca la restitución de estos gastos.
La compraventa de viviendas con subrogación y novación de hipoteca es una operación frecuente. Sin embargo, muchos compradores se preguntan si pueden reclamar los gastos asociados a este tipo de operaciones al ser más complejas que un préstamo hipotecario normal.
¿Qué gastos puedo reclamar?
En una escritura de compraventa con subrogación y novación de préstamo se combinan tres acciones principales: la transferencia de propiedad de un inmueble de un vendedor a un comprador (compra). La asunción por parte del comprador de la deuda hipotecaria existente del vendedor ( subrogación ) y la modificación de los términos del préstamo original, generalmente para ajustarlo a las condiciones del nuevo deudor (novación).
En esta última etapa es cuando entra en juego el papel de la entidad bancaria ya que, previo acuerdo con el nuevo deudor, se modifican algunas condiciones del préstamo.
Existen varios gastos que podrían ser objeto de reclamación, según la jurisprudencia actual. Es importante destacar que esta distribución de gastos se aplica específicamente a los casos de compraventa con subrogación y novación de préstamo, diferenciándose de los casos de simples préstamos hipotecarios:
1. Gastos de notaría: se puede reclamar 1/6 parte de los gastos notariales.
2. Gastos de registro de la propiedad: 1/3 parte de los gastos del Registro
3. Gastos de gestoría: 1/3 parte de los gastos de tramitación mediante Gestoría.
4. Gastos de Tasación: 1/3 parte de los gastos de Tasación del inmueble.
5. Comisiones bancarias asociadas a la novación.
Condiciones y Proceso para la Reclamación
La posibilidad de reclamar estos gastos dependerá de varios factores, incluyendo la fecha de la operación y las cláusulas específicas del contrato. Pero para que estos gastos sean reclamables, deben cumplirse dos condiciones esenciales:
1.- La entidad bancaria debe intervenir en la novación del préstamo.
2.- Se deben haber modificado algunas condiciones del préstamo original, como el tipo de interés, la ampliación del capital prestado o el plazo de amortización.
El proceso de reclamación generalmente sigue estos pasos:
1.- Recopilación de documentación: Contratos, facturas, justificantes de pago.
2.- Reclamación extrajudicial: Comunicación formal con la entidad bancaria reclamando los gastos.
3.- Mediación o arbitraje.
4.- Demanda judicial: Como último recurso si no se llega a un acuerdo.
Cada caso es único y debe ser evaluado individualmente. Aunque no es obligatorio, contar con asesoramiento legal aumenta las posibilidades de éxito en la reclamación.
Marco Legal y Jurisprudencia Reciente
La base legal para estas reclamaciones se encuentra principalmente en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Sin embargo, es la jurisprudencia del Tribunal Supremo la que ha marcado los criterios más específicos. Destacan sentencias como la STS 403/2024, de 20 de marzo de 2.024, en un caso en el que el Banco intervino en una escritura de compraventa, subrogación y novación, excluye la repercusión de los gastos relativos a la compraventa y subrogación al Banco; STS 314/2020 de 17 de junio: Permite a consumidores subrogados reclamar gastos cuando hay modificación de términos del préstamo y; la STS 303/2020, de 15 de junio: Confirma que en situaciones donde el banco solo acepta la subrogación sin cambios en el préstamo, no es posible reclamar estos gastos.
Conclusión
La jurisprudencia actual sobre los gastos reclamables en una escritura de compraventa con subrogación y novación de préstamo refleja un equilibrio más justo entre las responsabilidades del consumidor y la entidad bancaria. Esta interpretación legal permite a los compradores recuperar una parte significativa de los gastos tradicionalmente asumidos en su totalidad.
Es crucial destacar que la posibilidad de reclamación está condicionada a la participación activa del banco en el proceso y a la modificación de las condiciones originales del préstamo. Esta evolución jurisprudencial representa un avance importante en la protección de los derechos de los consumidores en el ámbito hipotecario, promoviendo una distribución más equitativa de los costes asociados a estas operaciones crediticias.
