Sentencias del Tribunal Supremo sobre IRPH (noviembre 2025): Nuevos Criterios tras la STJUE

Partíamos de la incertidumbre que nos dejó la STJUE de 12 de diciembre de 2024 (asunto C-300/23), esperando que el Tribunal Supremo fijara criterio tras la misma. El 11 de noviembre de 2025, el Tribunal Supremo dictó las Sentencias 1590/2025 y 1591/2025, las primeras resoluciones sobre cláusulas IRPH tras incorporar la doctrina de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE) de 12 de diciembre de 2024 (C-300/23). Estas sentencias marcan un punto de inflexión en la jurisprudencia sobre el índice de referencia de préstamos hipotecarios.

Con estas dos sentencias, sin perjuicio de que queden pendientes algunos flecos, ha venido el Tribunal Supremo a fijar parámetros claros para el control de transparencia y para el juicio de abusividad. El TS parte de que no se puede dar una solución unívoca y que se ha de analizar caso por caso, pero que su obligación es formular dicho catálogo para formar doctrina jurisprudencial y en aras a la seguridad jurídica.

Perspectiva General: Criterios Claros tras la Incertidumbre

Estas dos sentencias han fijado esas pautas, en la primera (STS 1590/2025) centrándose en el control de transparencia y en la segunda (STS 1591/2025) circunscribiendo su análisis a los parámetros para el juicio de abusividad.

A nuestro modo de ver, las mismas han de considerarse favorables para los intereses de los Bancos y las entidades financieras pues, en general, ratifican la validez de la cláusula IRPH y, de acuerdo con los criterios que marca, rebajan los requisitos de transparencia. Con ello, entendemos que en pocas ocasiones podrá determinarse que la cláusula sea nula pues si bien puede que en algunos casos no se supere el control de transparencia, en muy pocos se dará el supuesto de considerar que la cláusula sea abusiva.

¿Qué es el IRPH?

El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un tipo de interés de referencia utilizado en préstamos hipotecarios a interés variable. Existen tres modalidades principales:

• IRPH Bancos: Tipo medio de préstamos hipotecarios concedidos por bancos
• IRPH Cajas: Tipo medio de préstamos hipotecarios de cajas de ahorros
• IRPH Entidades: Tipo medio del conjunto de entidades de crédito

Estos índices fueron definidos por la Circular 5/1994 del Banco de España, de 22 de julio, y se publicaban mensualmente en el BOE. A diferencia del Euríbor, el IRPH se calcula como una TAE (Tasa Anual Equivalente), incluyendo el efecto de las comisiones.

Parámetros del Control de Transparencia

El Tribunal Supremo establece que no existe una respuesta única sobre si una cláusula IRPH supera el control de transparencia. La solución dependerá de las circunstancias concretas de cada préstamo y de los hechos probados en cada litigio.

Ratifica en ambas sentencias, como ya teníamos claro por jurisprudencia anterior, que la falta de transparencia no implica necesariamente nulidad cuando estamos ante cláusulas esenciales del contrato (precio y prestación), sino que únicamente abre la posibilidad a realizar el juicio de abusividad y solo si se considera la cláusula intransparente y abusiva, podrá declararse dicha nulidad. Dicho de otra manera, el juicio de abusividad está condicionado a que la cláusula no haya superado el control de transparencia pues de superarlo, no cabe entrar en si es o no es abusiva.

En cuanto al control de transparencia, los parámetros que fija el Tribunal Supremo no los centra tanto en la oferta vinculante o información precontractual sino más bien en que siendo clara la cláusula y tratándose de un índice oficial regulado y objeto de una publicación oficial, lo relevante es si los prestatarios, como consumidores medios normalmente informados y razonablemente atentos y perspicaces, tenían acceso a dicha información para poder comprender el tipo de interés y valorar sus consecuencias. Por tanto, no es necesario que haya una información directa de la entidad, sino que si no la ha habido, se considerará suplida si se han dado ciertas indicaciones por el profesional al consumidor para que pueda localizar dicha información que ya está publicada.

Elementos a Valorar por los Jueces

El Tribunal facilita un catálogo de elementos que los órganos jurisdiccionales deben considerar:

1. Régimen jurídico aplicable

Deberá comprobarse si el préstamo está sujeto a:

• Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 y Circular 5/1994
• Orden EHA/2899/2011 y Circular 5/2012 del Banco de España
• Exclusivamente normativa general sobre condiciones generales (préstamos anteriores al 9 de diciembre de 2007 que excedieran de 150.253,03 €)

2. Publicación y accesibilidad de la información

Como regla general, la publicación en el BOE de las Circulares del Banco de España y de los valores del IRPH permite superar el control de transparencia, siempre que el consumidor medio pueda acceder a esta información mediante las indicaciones del profesional.

3. Información sobre evolución del índice

La Directiva 93/13 no impone que la entidad facilite directamente datos sobre la evolución pasada del índice. La información puede provenir de elementos no facilitados directamente por el prestamista, siempre que sean públicamente accesibles a través de indicaciones del profesional.

Como ya se apuntó con anterioridad en referencia a las STS 42/2022 y s.s. de 25 de mayo de 2022, no es relevante para el control de transparencia que no se haya facilitado la evolución del índice durante los dos años anteriores y el último aplicado si dicha información se considera accesible y consta se va publicando en el BOE.

4. Referencia a la Circular 5/1994

Es fundamental que la información incluya mención a la Circular 5/1994. No será suficiente la sola referencia a la Circular 8/1990, pues no se publicó una versión consolidada que incluyera los contenidos de la Circular 5/1994.

5. El "diferencial negativo"

El Tribunal Supremo aclara y concreta varias cuestiones sobre el diferencial negativo mencionado en la Circular 5/1994. En cuanto a la referencia que constaba en la circular 5/1994 que para igualar la TAE con las del mercado sería necesario aplicar un diferencial negativo, el TS saca relevancia al hecho de que de ello no se hubiera informado al prestatario ni se hubiera aplicado el mismo, recordando que no contiene propiamente una "obligación" de hacerlo y que se trata más de una indicación como método de cálculo del tipo de intereses, señalando:

• Es una indicación en el preámbulo sin desarrollo normativo
• Su mención desapareció en normas posteriores
• Siendo un índice oficial, el Banco de España no ha controlado ni supervisado que se informara de esta mención al diferencial negativo o que se aplicara o no el mismo
• Es un hecho notorio que cuando se pactaba IRPH, se convenían diferenciales más bajos

Por tanto, la omisión de referencia al diferencial negativo mencionado en el preámbulo de la Circular 5/1994 resulta irrelevante si la información incluía:

• Referencia a la Circular 5/1994
• Indicación de la TAE del primer periodo a tipo fijo (si existe)
• Cualquier otra mención al concepto TAE

6. Entrega del folleto informativo

En préstamos sometidos a la Orden de 1994, el incumplimiento del deber de entrega del folleto no implica automáticamente falta de transparencia. Habrá que valorar si la omisión pudo ser suplida por información facilitada por otros medios.

El Tribunal Supremo, con referencia a la STJUE de 12 de diciembre de 2024, indica que lo relevante es que la información, siendo pública, sea accesible y disponible para un consumidor medio normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz. El hecho de que no se haya entregado el folleto informativo (oferta vinculante, FIPPER, etc.), no es determinante para considerar que no se ha cumplido el deber de transparencia. El TJUE no asocia ninguna consecuencia a dicho eventual incumplimiento de entrega del folleto informativo salvo que el estado nacional haya adoptado disposición más estrictas, lo que no es el caso.

En cuanto a que el IRPH tome como referencia diferentes TAE que puedan incluir comisiones y gastos que pueden declararse nulos, no implica doble retribución ni abusividad del IRPH pues es sólo un método de determinación del tipo a aplicar y no deja de ser un tipo de interés ordinario.

Parámetros Específicos del F.J. Séptimo de la STS 1590/2025

La STS 1590/2025, de 11 de noviembre de 2025, ya en su F.J. Séptimo, establece los parámetros para el control de transparencia indicando los siguientes:

• (i) Atender a la fecha de la escritura para ver la normativa aplicable y si está sujeta a la Orden de 1994 y Circular 5/1994, a la Orden EHA/2899/2011 y circular 5/2012 o únicamente está sujeta a las condiciones generales de la contratación por ser una operación anterior al 9-12-2007 y exceder de 25 MM Ptas. (150.253,03 €).
• (ii) En principio su publicación en el BOE ya puede considerarse suficiente para que con la misma se entienda superado el control de transparencia, excepto con las salvedades de los puntos iii y iv.
• (iii) La Directiva 93/13 no impone obligación de informar de la evolución pasada y del último valor del índice, bastando que se hayan dado indicaciones para acceder a la información ya publicada como mencionar la Circular 5/1994 (no es suficiente mencionar la circular 8/1990).
• (iv) En PH sometidos a la Orden de 1994, si no se ha entregado folleto informativo (oferta vinculante, FIPER, etc.), la consecuencia no es necesariamente la falta de transparencia y habrá que comprobar en tales casos si ello fue suplido por información facilitada por otros medios o por indicaciones suficientes sobre las fuentes y publicación de los datos pertinentes sobre el índice.
• (v) La mención al diferencial negativo en PH sometidos a la circular 5/1994, se logra con la mera mención a dicha Circular 5/1994. Lo importante es que pueda conocer el concepto TAE. Si se hace mención a dicha circular y se aplica un tipo fijo inicial con indicación de su TAE, se considera ya información suficiente para superar el control de transparencia.
• (vi) La utilización del I.R.P.H. no merma la posibilidad de comparar ese tipo de referencia con otros que no consistan estructuralmente en una TAE.

Con todo lo anterior, puede decirse que el TS no exige se haya acreditado la entrega de información precontractual (oferta vinculante etc.), aunque legalmente fuera obligatoria, para considerar superado el control de transparencia, y que la publicación en el BOE y en los casos de PH sujetos al cuerpo normativo de la orden de 5-5-1994 y circular 5/1994 (en vigor desde el 3-8-1994) la referencia explícita a esta última, ya puede considerarse suficiente para que con la misma se entienda superado el control de transparencia.

La excepción, entendemos, viene referida a las escrituras de PH sobre vivienda de persona física en los que no conste se haya facilitado la información previa (oferta vinculante, FIPER, etc.), sujetos a la orden de 1994 y la circular 5/1994, que estuvo en vigor hasta EHA/2899/2011 y circular 5/2012, de 27-6-2012, del Banco de España. Será en estos casos en los que se habrá de ver si siendo la cláusula clara y concisa, se contiene en la misma la indicación a la citada Circular 5/1994 para considerar superado el control de transparencia.

Sólo en aquellos casos en que no se supere dicho control de transparencia, que quedan bastante limitados, cabrá entonces entrar en el juicio de abusividad.

Parámetros del Control de Abusividad

El Tribunal Supremo, siguiendo la doctrina del TJUE, establece que la falta de transparencia no conlleva automáticamente la nulidad de la cláusula, sino que permite realizar el control de abusividad.

Recuerda el TS que conforme a jurisprudencia anterior, la falta de transparencia de una cláusula esencial (precio y prestación), no implica por sí sola la nulidad de la cláusula, sino que posibilita realizar el juicio de abusividad. En cuanto al mismo, el análisis se ha de centrar en los conceptos de desequilibrio importante en los derechos y obligaciones en detrimento del consumidor y en ser contrario a la buena fe.

Los intereses, conforme al art. 1.755 C.c. y 315 C.Com., constituyen un pacto esencial, el precio de la operación, pudiendo ser fijos y variables, en este segundo supuesto acomodándose a las oscilaciones del precio del dinero, con un elemento temporal como lo es la revisión cada cierto tiempo y un elemento o base para calcularlos como lo es la determinación de un tipo de referencia más un eventual diferencial, siendo el precio pactado la suma de ambos.

Para determinar si implica un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones en detrimento del consumidor, debe tenerse en cuenta: (i) las normas aplicables en Derecho nacional cuando no existiera un acuerdo entre las partes y para comprobar si el acuerdo dejaba al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista por el Derecho nacional vigente; (ii) si el profesional podía estimar razonablemente que, tratado de manera leal y equitativa, el consumidor habría aceptado la cláusula en el marco de una negociación individual.

Recuerda también que se ha de valorar atendiendo a la fecha al momento de suscripción de la escritura sin que sea determinante la evolución posterior que tenga el índice y que el control de abusividad o contenido, no puede derivar en un control de precios, habiendo ya descartado el TJUE la obligación de facilitar información comparativa o asesorar a sus clientes.

Criterios para Evaluar la Abusividad

1. Momento de valoración

La abusividad se valora en el momento de la contratación, no por la evolución posterior de los índices. Se deben tener en cuenta todas las circunstancias concurrentes en ese momento.

2. Tipo efectivo resultante

No se analiza solo el índice IRPH aisladamente, sino el tipo de interés efectivo resultante de sumar el IRPH más el diferencial pactado. El precio del préstamo es la suma de ambos elementos.

3. Comparativa con el mercado

Se debe comparar el tipo efectivo con:

• Tipos de interés aplicados en el mercado en la fecha de contratación
• Préstamos de importe y duración equivalentes
• Tipos sintéticos publicados por el Banco de España
• Estadísticas del INE sobre tipos medios de hipotecas

4. Todas las cláusulas del contrato

Se examina si existe riesgo de doble retribución por comisiones adicionales. Sin embargo, el hecho de que el IRPH se calcule tomando TAE no transforma el tipo de interés en una TAE que pueda desglosarse.

5. Desequilibrio importante

Para apreciar abusividad, la desproporción debe ser muy evidente, sin incurrir en un control de precios encubierto. El diferencial aplicado depende de múltiples factores: solvencia del deudor, garantías, plazo, vinculación con la entidad, etc.

Factores que NO Determinan Abusividad

• Que el IRPH sea minoritario frente al Euríbor
• La evolución posterior diferente entre índices
• Comparaciones simples IRPH vs. Euríbor sin considerar diferenciales
• Que se trate de un índice oficial (no presume automáticamente buena fe)

Parámetros del Juicio de Abusividad (F.J. Noveno de la STS 1591/2025)

En su F.J. Octavo, con referencias a las STJUE de 13-7-2023 y 12-12-2024, afirma que es pertinente comparar los métodos de cálculo y los tipos efectivos resultantes del IRPH versus el tipo legal y los tipos de interés aplicados en el mercado a la fecha en que se celebró el contrato y respecto a PH por duración e importes equivalentes, siendo también pertinente comprobar si se facilitó información sobre el diferencial negativo que contenía la circular 5/1994 para igualar a otros índices o esa información era accesible para un consumidor medio (ya el TS había dicho en la STS anterior que la simple indicación y referencia a la circular 5/1994 la consideraba suficiente a tal efecto).

Ya en su F. Jurídico NOVENO, al indicar que deben compararse los métodos de cálculo y los tipos efectivos con los del mercado, marca los parámetros del juicio de abusividad:

Parámetros del Juicio de Abusividad

• (i) Debe hacerse atendiendo al momento de celebración del préstamo.
• (ii) Lo relevante es el tipo efectivo, no solo el valor de referencia sino también el eventual diferencial que se haya pactado.
• (iii) Se debe apreciar con referencia a las demás cláusulas del contrato, pero que se determine tomando como referencia diferentes TAE que puedan incluir comisiones y gastos, no implica doble retribución ni abusividad pues es sólo un método de determinación del tipo a aplicar y no deja de ser un tipo de interés ordinario.
• (iv) El hecho de que se fije partiendo de diferentes TAE que comprenden elementos que pueden luego declararse abusivos como son las comisiones y gastos, no implican que sea abusiva.
• (v) Se ha de comparar el tipo efectivo (tipo de referencia más diferencial) con los tipos efectivos aplicados en el mercado a la fecha del contrato y por operaciones con plazo e importe equivalentes.
• (vi) Pueden haber otras cuestiones del método de cálculo que puede ser pertinente examinar si causan desequilibrio y hay que estar al caso por caso.

Elementos de Comparación

• (i) Puede compararse el IRPH con los del mercado pues los índices de referencia están supervisados por el Banco de España y publicados en el BOE.
• (ii) La comparativa ha de ser uniforme y contemplar la suma del índice de referencia y del eventual diferencial.
• (iii) No cabe limitarse a comparar el IRPH con el Euríbor, pues hay otros tipos que se aplican en el mercado (fijos y variables), siendo notorio que hasta el 2008 eran similares IRPH y Euríbor y luego se fueron distanciando pero también que los diferenciales eran menores en el IRPH.
• (iv) Puede ser pertinente tener en cuenta el tipo fijo inicialmente pactado para el primer periodo pero atendiendo al TAE que se haya hecho constar en su caso por comprender ésta comisiones y gastos.
• (v) El Banco de España publica la "Tabla de los tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario" referida a cada anualidad y uno de sus epígrafes es el de "Tipo medio de Préstamos Hipotecarios" para las "Entidades de crédito en la zona Euro". A partir de octubre de 2012 disponemos de esos datos.
• (vi) El Banco de España también publica en su web, en su apartado de estadísticas de tipo de interés, un gráfico denominado "Tipos sintéticos de interés de nuevas operaciones de las entidades de crédito y los establecimientos financieros de crédito", "Hogares y sociedades no financieras". Es un tipo de interés medio de hipotecas y préstamos que se publica desde enero de 2003 y también se considera adecuado para la comparativa.
• (vii) Puede resultar pertinente comparar el tipo de interés efectivo con los tipos de interés de mercado ateniendo a la información que proporciona el I.N.E., que publica como "Notas de prensa", "Estadísticas de hipotecas" correspondientes a un determinado periodo, en el apartado "Tipos de interés de las hipotecas". Se trata de tipos y plazos medios de PH durante un año y también las publica para un mes concreto, para Bancos y Cajas de Ahorro.
• (viii) La comparación no sólo debe ser numérica. Para apreciar la abusividad, sin incurrir en un control de precios, la desproporción debe ser muy evidente.

Caso 1: Sentencia 1590/2025 - Kutxabank

Datos del préstamo

• Fecha: 24 de enero de 2007
• Capital: 135.000 €
• Plazo: 25 años
• Índice: IRPH Entidades + 0,60%
• Primer año: TIN fijo 5,250% (TAE 5,454%)

Contempla un supuesto de una escritura de préstamo hipotecario formalizada el 24-1-2007, por 135.000,00 €, con un interés fijo del 5,259% anual para el primer año (TAE 5,454% anual) y un tipo variable IRPH entidades más 0,60 puntos, sustitutivo IRPH Cajas más 0,60 puntos, habiéndose protocolizado en la escritura una oferta vinculante sin firma, motivo por el que no se consideró acreditara su entrega previa a la prestataria ni se cumpliera con la obligación de información previa.

El IRPH quedó regulado por la orden de 5-5-1994 (Disposición adicional 2ª) y en la Circular 5/1994, de 22 de julio de 1994 (Anexo VIII), primero aplicable a PH sobre vivienda de persona física por importe igual o inferior a 25 MM de Ptas. (150.253,03 €) y, a partir del 9-12-2007, aplicable sobre los PH sobre vivienda cualquiera que fuera su importe. Por la Disposición adicional 15ª de la ley 14/2013, de 27-9-2013, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, se suprimió el IRPH Bancos, el IRPH Cajas y el CECA para que se aplicara en su lugar el sustitutivo pactado o, en su defecto, el RPH Conjunto de entidades más un diferencial.

Decisión: La cláusula supera el control de transparencia

Consta en la cláusula que el tipo de referencia IRPH se define en la Circular 5/94, de 22-7-1994 (BOE 3-8-94), del Banco de España y que éste se publicaba en el BOE, elementos estos últimos que con el interés fijo inicial con indicación de su TAE, considera son suficientes para entender que se supera en el caso el control de transparencia.

El Tribunal Supremo desestima la demanda y considera que la cláusula es válida por las siguientes razones:

• Redacción clara y detallada: La cláusula 3.bis explicaba de forma comprensible el funcionamiento del IRPH
• Mención a la Circular 5/1994: Constaba expresamente la referencia a la Circular del Banco de España de 22 de julio de 1994, publicada en el BOE el 3 de agosto
• Accesibilidad: Se indicaba que los valores se publicaban en el BOE y podían consultarse
• Información de la TAE: Se facilitaba la TAE del primer periodo (5,454%)
• Experiencia previa: Los prestatarios habían concertado previamente otros tres préstamos hipotecarios con la misma entidad referenciados al Mibor y Euríbor
• Diferencial reducido: El 0,60% estaba muy por debajo de los diferenciales de préstamos anteriores (+1%, +1,25% y +1,50%)

Comparativa en el momento de la contratación (enero 2007)

A la fecha de firma del préstamo, el último valor publicado del IRPH-Entidades era del 4,645% (BOE de 23 de diciembre de 2006). Sumando el diferencial del 0,60%, el tipo resultante era similar a la TAE del primer periodo.

Caso 2: Sentencia 1591/2025 - Unión de Créditos Inmobiliarios

Datos del préstamo

• Fecha: 11 de julio de 2008
• Capital: 206.000 €
• Plazo: 40 años
• Índice: IRPH Cajas + 0,25%
• Primer periodo: 6 meses a interés fijo 6,00% (TAE 6,21%)

Se trata, en este caso, de una escritura de préstamo hipotecario formalizada el 11-7-2008, por 206.000,00 € con un interés fijo del 6,00% anual para el primer año (TAE 6,21% anual) y un tipo variable IRPH Cajas más 0,25 puntos, sustitutivo IRPH Bancos más 0,25 puntos, habiéndose dictado sentencias en primera y segunda instancia por las que desestimaba la demanda al considerar que aunque no se superara el control de transparencia, la cláusula no era abusiva ni podía por ello declararse nula.

El IRPH está definido en la Orden de 5-5-1994 y se publica mensualmente en el BOE, pasando luego a recogerse en la orden de 28-10-2011 y circular 5/2012 del Banco de España, de 12 de junio, desapareciendo por aplicación de la Disposición adicional decimoquinta de la Ley 14/2013, de 27-9-2013, para aplicar en su lugar el sustitutivo previsto en su caso en el contrato o, en su defecto, el IRPH Conjunto de entidades más un diferencial.

Decisión: La cláusula no es transparente pero NO es abusiva

La Sentencia de 2º Instancia ya indicaba que aunque la cláusula fuera clara y superara el control de incorporación, no superaba en cambio el segundo control reforzado de transparencia pero en cambio, no la consideraba abusiva. El Tribunal Supremo, al resolver este recurso que en este caso formula la parte actora prestataria, admite y se centra en los motivos de casación relativos al juicio de abusividad para darnos parámetros en cuanto a dicho análisis de abusividad y descartarla en el caso concreto.

Análisis comparativo en julio de 2008

Según los datos publicados por el Banco de España:

• IRPH Cajas: 6,044%
• IRPH Cajas + diferencial (0,25%): 6,294%
• TAE pactada: 6,21%
• Tipo sintético del mercado (Banco de España): 6,36%
• Tipo medio de hipotecas (INE - julio 2008): 5,27%
• Tipo medio Cajas de Ahorro: 5,20% (plazo medio 24 años)
• Tipo medio Bancos: 5,29% (plazo medio 23 años)
• Tipo medio Establecimientos Financieros: 5,86% (plazo medio 31 años)

Conclusión del Tribunal

Fijados dichos parámetros y elementos de comparación, el TS entra en el F. Jurídico DÉCIMO a resolver el caso concreto para concluir que no es abusivo aludiendo al tipo fijo inicial del 6% anual (TAE 6,21%), a que el IRPH más diferencial a esa fecha era el del 6.294%, a que el Euríbor a esa fecha era del 5,393% pero el diferencial habría sido superior, a que el tipo sintético era el del 6,36% y el del INE era el del 5,29% en el 2008, pero a importes y plazos medios inferiores pues la operación objeto de autos a un mayor plazo de 40 años justificaba un tipo más elevado.

Dado que el interés resultante era de 6,294% en un préstamo a 40 años (muy superior a la media del mercado de 24 años), el Tribunal concluye:

• No existe desequilibrio importante al consumidor
• La entidad financiera no obró de mala fe
• El profesional podía estimar razonablemente que el consumidor aceptaría la cláusula en una negociación individual
• Los préstamos con plazos más largos tienen tipos más altos debido al mayor riesgo

Fuentes de Información para Comparativas

El Tribunal Supremo señala como fuentes oficiales relevantes:

Banco de España

• Tipos de referencia oficiales publicados mensualmente en BOE
• Tipos sintéticos de nuevas operaciones de crédito
• Gráficos de evolución histórica
• Tabla de tipos de referencia del mercado hipotecario

Instituto Nacional de Estadística (INE)

• Estadísticas de hipotecas (anuales y mensuales)
• Tipos medios por entidades (bancos, cajas, cooperativas)
• Plazos medios de financiación
• Notas de prensa sobre tipos de interés

Implicaciones Prácticas

Para los Consumidores

• Análisis individualizado: No hay solución única; cada caso requiere examen específico
• Carga probatoria: Deben acreditarse las circunstancias del momento de contratación
• Comparativa completa: No basta comparar índices aisladamente; hay que valorar tipo efectivo con diferencial
• Momento relevante: La evolución posterior del IRPH vs. Euríbor no es determinante

Para las Entidades Financieras

• Transparencia reforzada: Acreditar información facilitada en el momento de contratación
• Referencias normativas: Importancia de incluir mención a Circular 5/1994
• Documentación: Relevancia de ofertas vinculantes y folletos informativos
• No presunción de buena fe: El carácter oficial del índice no presume buena fe automáticamente

Para los Tribunales

El Supremo proporciona una hoja de ruta clara:

• Catálogo de elementos del control de transparencia
• Parámetros objetivos para valorar abusividad
• Fuentes estadísticas oficiales para comparativas
• Criterios para evitar control de precios encubierto

¿Cuándo es 'Muy Evidente' la Desproporción?

Atendido, en definitiva, a ambas STS comentadas, vemos que pocos serán los supuestos en los que pueda apreciarse la nulidad de la cláusula no solo porque los parámetros para determinar si supera o no el control de transparencia no son rigurosos y a falta de folleto informativo (oferta vinculante, FIPER, SC…), si está sujeta la operación a la O.M. de 1994, bastará que conste la referencia a la misma, sino porque consideramos que habrán pocos casos en los que se considere abusiva, en los que la desproporción con el tipo medio de los aplicados en el mercado sea importante, "sea muy evidente" dice el Tribunal Supremo.

¿Cuándo será muy evidente? No lo concreta el Tribunal Supremo pero estimamos que quizás pueda considerarse muy evidente cuando sea igual o superior al doble del tipo medio de mercado a la fecha en que se suscribió el contrato, quizás a un porcentaje algo menor o que se deje como cuestión abierta y para la que haya que estarse a las circunstancias de cada contrato (fecha, plazo, importe, finalidad del PH por si es para refinanciación o no, etc.).

Cambios Respecto a Jurisprudencia Anterior

Novedades tras la STJUE de diciembre 2024

• No presunción de buena fe: El uso de un índice oficial establecido por autoridad administrativa ya no presume buena fe automáticamente
• Comparativa obligatoria: Debe compararse el tipo efectivo con métodos de cálculo del mercado y tipos aplicados a préstamos equivalentes
• Diferencial negativo: Se aclara que su finalidad es informativa sobre el concepto TAE, no una obligación de aplicarlo
• Cláusulas abusivas en el cálculo del IRPH: El hecho de que el IRPH se calcule tomando TAE que incluyan cláusulas posteriormente declaradas abusivas no invalida el índice

Conclusiones

Las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2025 establecen:

• ✅ La superación del control de transparencia depende de las circunstancias concretas de cada préstamo
• ✅ La publicación oficial del IRPH es suficiente si el consumidor tiene acceso mediante indicaciones del profesional, especialmente la referencia a la Circular 5/1994
• ✅ La falta de transparencia no implica automáticamente abusividad; se requiere análisis comparativo del tipo efectivo con el mercado
• ✅ La abusividad requiere desequilibrio importante y mala fe, valorados en el momento de contratación
• ✅ No existe solución unívoca: cada caso debe examinarse individualmente conforme a su prueba
• ✅ La evolución posterior del IRPH frente al Euríbor no es determinante para la abusividad
• ✅ El carácter oficial del índice no presume buena fe automáticamente

Estas sentencias proporcionan por primera vez un marco completo y detallado para que los tribunales evalúen las cláusulas IRPH con criterios uniformes, incorporando plenamente la doctrina del TJUE y estableciendo herramientas prácticas para el análisis caso por caso.

En definitiva, pocos serán los supuestos en los que pueda apreciarse la nulidad de la cláusula no solo porque los parámetros para determinar si supera o no el control de transparencia no son rigurosos y a falta de folleto informativo (oferta vinculante, FIPER, SC…), si está sujeta la operación a la O.M. de 1994, bastará que conste la referencia a la Circular 5/1994, sino porque consideramos que habrán pocos casos en los que se considere abusiva, en los que la desproporción con el tipo medio de los aplicados en el mercado sea importante, "sea muy evidente" como dice el Tribunal Supremo.