Sentencia del Tribunal Supremo: Reducción en Impuesto de Sucesiones para Empresas de Arrendamiento

El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia de gran relevancia práctica en materia de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, estableciendo criterios claros sobre cuándo una actividad de arrendamiento de inmuebles puede beneficiarse de la reducción del 95% en la transmisión mortis causa de participaciones sociales.

La Cuestión Controvertida

La Sentencia 956/2025, de 14 de julio, resuelve una cuestión de interés casacional que afecta a numerosas empresas familiares dedicadas al arrendamiento inmobiliario: ¿Es suficiente cumplir los requisitos formales del artículo 27.2 de la Ley del IRPF (disponer de local y empleado a jornada completa) para aplicar la reducción en el Impuesto de Sucesiones, o debe además justificarse económicamente la necesidad de ese empleado?

Los Hechos del Caso

Una sociedad patrimonial se dedicaba al arrendamiento de viviendas y locales comerciales. Cuando falleció la titular del 90% de las participaciones, sus herederos aplicaron en sus autoliquidaciones la reducción del 99% (aplicable en Aragón) sobre el valor de las participaciones heredadas.

La sociedad cumplía los siguientes requisitos:

• Realizaba actividad de arrendamiento de inmuebles
• Disponía de un local exclusivo para la gestión
• Tenía contratada una persona con contrato laboral a jornada completa

La Posición de la Administración

La Inspección Tributaria del Gobierno de Aragón regularizó las autoliquidaciones argumentando que:

• La sociedad había externalizado la búsqueda de arrendatarios y confección de contratos en 14 de los 16 inmuebles
• También había externalizado la confección de nóminas y asesoramiento fiscal
• Las tareas del empleado se limitaban a emisión de recibos, contabilidad y presentación de declaraciones
• Esta carga de trabajo no justificaba económicamente un empleado a jornada completa (8 horas diarias)
• La contratación era un cumplimiento formal para acceder al beneficio fiscal

Tanto el TEAR de Aragón como el Tribunal Superior de Justicia de Aragón confirmaron esta tesis, considerando que no se justificaba en términos de razonabilidad económica contar con un empleado a jornada completa para un trabajo que no superaba una hora diaria.

La Decisión del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación presentado por los herederos y sienta doctrina jurisprudencial favorable a los contribuyentes.

Doctrina Jurisprudencial Establecida

Para aplicar la reducción prevista en el artículo 20.2.c) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en relación con la actividad de arrendamiento de inmuebles, basta con acreditar el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley del IRPF, sin que se precise justificar la contratación de la persona empleada con contrato laboral y a jornada completa desde un punto de vista económico.

Fundamentos de la Sentencia

1. No cambio de circunstancias en el devengo

El Tribunal destaca que a la fecha del devengo del impuesto (fecha del fallecimiento), la sociedad:

• Venía realizando la actividad económica de arrendamiento sin discrepancia de la Administración
• Tributaba conforme a dicha actividad económica
• Cumplía con los requisitos de local y empleado a jornada completa
• No se produjo ningún cambio de circunstancias

El Supremo considera que no resulta razonable que a una sociedad que venía realizando actividad económica reconocida, se le niegue esta condición precisamente cuando se trata de aplicar un beneficio fiscal en sucesiones.

2. Interpretación finalista: continuidad de la empresa familiar

El Tribunal aplica una interpretación finalista de la norma, recordando que:

• La finalidad del artículo 20.2.c) LISD es garantizar la continuidad de las empresas familiares
• Se busca facilitar su transmisión evitando liquidaciones forzosas
• Esto beneficia no solo al heredero, sino a la sociedad en su conjunto

Esta interpretación está respaldada por la Recomendación de la Comisión Europea 94/1069/CE, que insta a los Estados a garantizar la supervivencia de las empresas mediante un trato fiscal adecuado en sucesiones y donaciones.

3. Seguridad jurídica: requisitos claros y objetivos

El Tribunal argumenta que exigir un requisito adicional no previsto en la ley (la justificación económica de la contratación) genera:

• Incertidumbre jurídica: No se sabría cuál es la carga de trabajo mínima exigible
• Inseguridad: Cada caso quedaría al arbitrio interpretativo de la Administración
• Falta de objetividad: El concepto de 'razonabilidad económica' es indeterminado

Lo que el legislador hizo con el artículo 27.2 LIRPF fue introducir una regla clara de seguridad jurídica: si hay local y empleado a jornada completa, hay actividad económica.

4. Simulación encubierta

El Tribunal hace una observación muy relevante: lo que en el fondo subyace es que la Administración considera la contratación como "ficticia", pero no afronta expresamente una situación de simulación.

El Supremo señala que:

• Si se considera que hay simulación, debe declararse expresamente
• Debe motivarse cumplidamente: si es objetiva o subjetiva, absoluta o relativa
• No cabe establecer la simulación "al descuido", de modo oscuro o impreciso
• La exigencia de claridad y seguridad jurídica es incompatible con situaciones de confusión

Marco Normativo Aplicable

Artículo 27.2 LIRPF: Requisitos para actividad económica de arrendamiento

El arrendamiento de inmuebles se considera actividad económica cuando concurren:

• a) Local exclusivo destinado a la gestión de la actividad
• b) Persona empleada con contrato laboral y a jornada completa

Artículo 20.2.c) LISD: Reducción del 95%

En las adquisiciones mortis causa que correspondan a cónyuges, descendientes o adoptados, se aplicará una reducción del 95% sobre el valor de:

• Empresa individual
• Negocio profesional
• Participaciones en entidades

Siempre que les sea aplicable la exención del Impuesto sobre el Patrimonio (artículo 4.8 LIP), que a su vez remite al concepto de actividad económica del IRPF.

Cadena de remisiones normativas

La aplicación de la reducción sigue este esquema:

• 1. Art. 20.2.c) LISD → Exige que sea aplicable la exención del IP
• 2. Art. 4.8 LIP → Remite a la LIRPF para determinar si hay actividad económica
• 3. Art. 27.2 LIRPF → Establece los requisitos (local + empleado)

Requisitos Adicionales de la Reducción

Además de los requisitos del artículo 27.2 LIRPF, para aplicar la reducción se exige:

• Parentesco: Cónyuge, descendientes o adoptados (o ascendientes/colaterales hasta 3º grado si no hay descendientes)
• Mantenimiento: La adquisición debe mantenerse durante 10 años desde el fallecimiento
• Continuidad: El adquirente debe mantener lo adquirido

Implicaciones Prácticas

Para las Empresas Familiares

• ✅ Seguridad jurídica: Basta cumplir los requisitos objetivos de local y empleado
• ✅ No fiscalización económica: No es necesario justificar la 'razonabilidad' de la contratación
• ✅ Planificación sucesoria: Facilita la aplicación de reducciones en transmisiones mortis causa
• ✅ Continuidad empresarial: Se protege la supervivencia de empresas de arrendamiento familiar

Para la Administración Tributaria

• ⚠️ Límite de fiscalización: No puede exigir requisitos no previstos en la ley
• ⚠️ Simulación expresa: Si considera ficticia la contratación, debe declararlo expresamente y motivadamente
• ⚠️ Coherencia temporal: No puede reconocer actividad económica en un ejercicio y negarla en el devengo del ISD sin cambio de circunstancias

Para los Asesores Fiscales

• 📋 Acreditar requisitos formales: Documentar adecuadamente la existencia de local y empleado
• 📋 Contrato laboral válido: Asegurar que el contrato sea a jornada completa
• 📋 Alta en Seguridad Social: Mantener al día las obligaciones laborales
• 📋 Actividad real: Aunque no se exija justificación económica, la actividad debe ser real, no simulada

Diferencias con Jurisprudencia Anterior

El Tribunal Supremo aclara que la interpretación del artículo 27.2 LIRPF puede variar según el impuesto aplicable:

En Impuesto sobre Sociedades

Sentencias previas (STS 16 abril 2012, 14 junio 2017, 7 diciembre 2016) sostuvieron que:

• Local y empleado son meros indicios, no requisitos suficientes
• Debe haber una ordenación real de medios de producción
• La simple presencia formal no determina automáticamente actividad económica

En Impuesto de Sucesiones y Donaciones

La presente sentencia establece un criterio más favorable:

• Local y empleado son requisitos suficientes
• Interpretación finalista: protección de la continuidad empresarial
• No es trasladable automáticamente la doctrina de otros impuestos

Recomendaciones Prácticas

Para Cumplir los Requisitos

• Local: Debe ser exclusivo para la gestión del arrendamiento (no compartido con otras actividades)
• Empleado: Contrato laboral indefinido o temporal, pero siempre a jornada completa
• Documentación: Conservar contrato de trabajo, alta en SS, nóminas, justificantes de pago
• Funciones: Aunque no se exija justificación económica, deben ser funciones reales (gestión, contabilidad, relación con inquilinos, etc.)

Cautelas ante Inspecciones

• ✓ Mantener coherencia entre declaraciones de IRPF, IS e ISD
• ✓ Si la Administración ha reconocido previamente la actividad económica, alegar precedente
• ✓ Ante alegaciones de 'contratación ficticia', exigir que se tramite formalmente por simulación
• ✓ Recordar que la carga de la prueba de la simulación corresponde a la Administración

Conclusiones

La Sentencia del Tribunal Supremo 956/2025 supone un importante refuerzo de la seguridad jurídica para las empresas familiares dedicadas al arrendamiento inmobiliario:

• ✅ Establece criterios claros y objetivos: basta con local y empleado a jornada completa
• ✅ Rechaza la exigencia de justificación económica como requisito adicional no previsto en la ley
• ✅ Aplica una interpretación finalista protectora de la continuidad empresarial
• ✅ Impide que la Administración utilice la vía de la simulación encubierta sin declararla expresamente
• ✅ Garantiza coherencia temporal: no puede negarse en ISD lo reconocido en otros ejercicios

Esta sentencia refuerza el régimen favorable a la transmisión de empresas familiares, facilitando la aplicación de la reducción del 95% (o 99% en algunas CCAA) cuando se cumplen los requisitos formales establecidos por el legislador, sin añadir requisitos de 'razonabilidad económica' que generarían inseguridad jurídica.