Miralbell Guerin, S.A. Ha venido comentando en este blog cuál era, en nuestra opinión, la situación jurídica en la que se encuentra el arrendatario de locales de negocios abiertos al público, pero también de los inmuebles de uso distinto al de vivienda aunque no estén abiertos al público como el arrendamiento de industria, al no poder ser utilizados como consecuencia de la normativa dictada por el estado de alarma a causa del Covid-19. ¿Ha de ser el arrendatario quien asuma las consecuencias o el arrendador? ¿Deben ambos compartir las consecuencias? No es fácil tomar una posición absolutamente segura y por eso compartir el daño parece lo más justo. Si el arrendatario usa el bien arrendado justo es que perciba la renta el arrendador a pesar de lo cual, en el caso de las viviendas, en las condiciones establecidas, puede y posponer el pago acogiéndose a una moratoria limitada en el tiempo. ¿Pero qué ocurre cuando el bien no puede ser utilizado por el arrendatario? A nosotros nos parece un caso distinto porque es cuestionable que el arrendatario tenga que pagar íntegramente la renta por el arrendamiento de un bien que no puede disfrutar por disposición legal.
Es importante subrayar este punto: el uso se limita por disposición legal. En el caso de los locales de negocio abiertos al público porque la prohibición es directa: no está permitido abrirlos. En el caso del resto de inmuebles arrendados para uso distinto al de vivienda la prohibición no es tan directa, no prohíbe abrirlos, se convirtieron en no aprovechables -por decirlo de alguna manera- no se pueden usar desde que se extendió el confinamiento a toda actividad que no fuese catalogada como esencial. En ambos casos, tanto el del local abierto al público que no se permite abrir, como el del inmueble al que no puede accederse por su arrendatario porque su actividad no fue considerada esencial y fue restringida, la imposibilidad de disfrutar del local impide obtener por el arrendatario los ingresos procedentes de su actividad.
Es cierto que, aunque pudiesen ser explotados los inmuebles en condiciones normales la situación del confinamiento habría influido en la reducción de la actividad económica y comercial del arrendatario explotador y posiblemente se hubiese visto impedido de pagar la renta, pero no su causa directa. La causa directa son las disposiciones legales que han inhabilitado el inmueble para ser usado para aquella finalidad para la que fue arrendado. Parece, pues, que pesa bastante sobre la cabeza del arrendador la inhabilitación del local pues a él le corresponde tener el inmueble en condiciones de poder ser utilizado en todo momento por el arrendatario; pero también es cierto que el arrendador no tiene la disposición del inmueble, que conserva el arrendatario su posesión, todo en un contexto que se prevé interino, temporal: la duración del estado de alarma. En esta situación, que una nueva norma –RD 15-2020– haya regulado esta cuestión ofreciéndole al arrendatario la posibilidad de obtener del arrendador una moratoria durante el tiempo que dure el estado de alarma para no pagar en ese período las rentas y hacerlo fraccionadamente durante los dos años siguientes -si se dan las condiciones previstas en la norma que básicamente son dos: o que la actividad estuviese restringida o que no estándolo, las ventas le cayeran al arrendatario en un 75% o más- no creemos que haya sido acertado porque presupone que el arrendatario de locales abiertos al público e inmuebles para uso distinto al de vivienda no tenían cobertura para evitar el pago de la renta de unos inmuebles que no pueden disfrutar y no es exactamente así. El aplazamiento y fraccionamiento de las rentas devengadas durante el período de alarma que se concede ahora al arrendatario le atribuye a él más carga que al arrendador que, aunque aplazadamente y de forma fraccionada, podrá percibir la renta íntegramente.
Miralbell Guerin, S.A. sigue aconsejando acuerdos entre ambas partes que distribuyan la carga de esta situación, teniendo en cuenta ambas partes, arrendadora y arrendataria, que las circunstancias y el tiempo que estamos todos viviendo los hace más necesarios, porque no está claro que alguien tenga que pagar la renta, aunque sea aplazadamente, por un bien que no puede disfrutar según el contrato, y que, aunque tuviera el arrendador la posesión del inmueble -la llave- tampoco cabe pensar que podría arrendarlo a un tercero durante este tiempo y neutralizar la pérdida porque nadie va a arrendarle un local que no puede usar libremente.
La cuestión ha suscitado encendidos debates, y como muestra, y más dirigido a los profesionales del Derecho, dejemos la reseña de la «discusión» entre dos Catedráticos de derecho Civil como lo son Fernando Pantaleón y José Ramón García Vicente, en Almacén Del Derecho, justamente estos días, al hilo de si es el arrendador o el arrendatario quien debe soportar las consecuencias de la situación creada.
El primero responde a la tesis pro-arrendatario que publicitó el también el Catedrático de Derecho Civil Ángel Carrasco Perera, defendiendo la contraria: pro-arrendador. García Vicente toma la defensa de Carrasco y arremete contra la tesis de Pantaleón. Los primeros lances en las réplicas son interesantes; después, la pugna se acrecienta hasta el extremo en el que surgen entre los contendientes cuestiones personales menos edificantes, pero que nos delatan que no son solo las peleas cosa de los analfabetos, ni los puños las armas más peligrosas.
