Los arrendatarios titulares de rentas antiguas protegidas todavía por la Ley de Arrendamientos Urbanos del 64 que no renunciaron a la prórroga forzosa, como quedó fijado en la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994, tenían derechos a dos subrogaciones más: la de su cónyuge, incluso tras el fallecimiento de éste la de hijos que conviviesen con él hasta que cumpliesen 25 años. También los arrendatario de locales de negocio cuando eran personas físicas podían no renunciar a la prórroga forzosa y si eran personas jurídicas mantener el importe de sus arrendamientos durante 20 años, y si era una persona física la arrendataria hasta que se jubilara.
El Tribunal Supremo, en reciente Sentencia de 20 de noviembre de 2018, ratificando el criterio establecido por la Audiencia, denegó que pudiese invocarse sin más el Art. 61.2 de la Ley Concursal para resolver estos contratos por considerarse que perjudican a la masa, como así lo había pretendido el arrendador declarado en concurso de acreedores. El concurso de acreedores permite a instancias del concursado, o de su administrador concursal, resolver y dejar sin efecto contratos vigentes con prestaciones recíprocas estando al corriente el cumplimiento de sus respectivas prestaciones por ambas partes sin otra razón que invocar que el sostenimiento del contrato no interesa al concurso, le perjudica, en suma, que podría obtener la propietaria mayor contra prestación dejándolo sin efecto y concertando otro contrato con diferente y eventual interesado, normalmente porque su precio es inferior al del mercado.
El TS resuelve a favor del arrendatario, razonando que no es suficiente verificar que la renta es inferior a la del mercado, sino que hay que contemplar el coste de una indemnización adecuada para calibrar si la resolución del contrato interesa o no a la sociedad arrendadora en concurso, y como eso no se ha contemplado en el caso no da lugar a la resolución del contrato. Se expresa con las siguientes palabras:
“En casos como el presente, el interés del concurso consiste en que, al resolver un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua, se pueden obtener mejores condiciones económicas al poner de nuevo el inmueble en el mercado. Pero para ello, no basta con el cálculo de la diferencia entre lo que actualmente percibe el dueño como renta y lo que estimativamente podría percibir si se arrendara de nuevo a precio de mercado actualizado; puesto que también tendría que tomarse en consideración la indemnización que correspondería al arrendatario. Y aquí no ha quedado debidamente acreditado que la compensación entre uno y otro factor (mejora de la renta menos indemnización legalmente debida con cargo a la masa) suponga una ventaja para el patrimonio de la concursada y, por tanto, para el interés del concurso.”
Es sin embargo, a nuestro entender remarcable, que el TS admita, con las debidas contra prestaciones para el arrendatario, que el concurso de la propietaria-arrendadora permita abrir la posibilidad de plantear cualquier resolución contractual aunque gozase el contrato de determinada protección legal como es el caso de los contratos que todavía arrastran beneficios procedentes de la LAU de 1964. Hay edificios antiguos en manos de sociedades inmobiliarias en concurso o expuestas al concurso que podrían plantear cambios muy sustanciales y obligados para sus arrendatarios siempre que se apreciase que, establecida una justa compensación para ellos, a la arrendadora concursada le sale más a cuenta pagarla y rescindir los viejos contratos de arrendamiento.
